Richiesta chiarimenti sull’applicazione dei prezzi della convenzionata

Di seguito pubblichiamo i documenti delle risposte ricevute dall’Amministrazione (ricevuta il 14-dic), da Valdadige (ricevuta il 22-dic) e relativo prospetto alla nostra richiesta di chiarimenti sull’applicazione dei prezzi della convenzionata.
  1. e-mail da Comune
  2. comunicazione Comune
  3. prospetto di calcolo
Comitato Vivere Mercato Navile

Individuazione soggetto promotore per la realizzazione in finanza dei lotti H e N

Comparto Ex Mercato Navile
http://www.comune.bologna.it/news/comparto-ex-mercato-navile

27 Novembre 2015

Nella seduta di martedì 24 novembre la Giunta del Comune di Bologna ha dichiarato di pubblico interesse l’offerta presentata dalla Società Investire SGR SpA per la realizzazione di un complesso immobiliare destinato ad Edilizia Residenziale Sociale, all’interno del Comparto R5.2 ex Marcato Navile (lotti H ed N), per complessivi 320 alloggi circa. La società si propone come promotore dell’intervento da realizzarsi mediante un sistema di finanza di progetto.

Questa dichiarazione è l’esito della presentazione all’Amministrazione comunale, tra luglio e agosto scorsi, di due proposte di iniziativa privata per la realizzazione, a mezzo procedura di finanza di progetto, dell’intervento di edilizia sociale nel comparto dell’Ex Mercato Ortofrutticolo, già oggetto di una di un avviso per manifestazione d’interesse, pubblicato a Settembre dello scorso anno.

“Si sblocca un’area che per troppo tempo era rimasta bloccata – commenta il Sindaco di Bologna, Virginio Merola – Non solo si risponde a un fabbisogno d’affitto che è noto, ma si configurano le condizioni affinché quell’area entri in attuazione: questo intervento si aggiunge infatti a quanto sta facendo l’Asl per realizzare il nuovo poliambulatorio, ai lavori per il centro sociale, a quelli relativi alla riqualificazione della pensilina Nervi e la futura scuola scuola prevista dal fondo d’investimento per l’edilizia scolastica. Si stanno chiudendo tutti i tasselli necessari per il completamento di un’area che, dal punto di vista urbanistico, cambierà il volto della nostra città”.

Le due proposte pervenute all’Amministrazione sono state formulate da due qualificati operatori del mercato immobiliare – Arcobaleno2 SpA e Investire SGR SpA – a seguito delle quali si è proceduto ad insediare una commissione tecnica che nel mese di ottobre ha prodotto una relazione istruttoria, consegnata alla Giunta, che analizza i contenuti delle offerte.

Si tratta del primo caso, sicuramente nel panorama cittadino, di iniziative private che si propongono d’investire su un’area dismessa, già in trasformazione, con l’obiettivo di realizzare e gestire un numero cospicuo di alloggi (oltre il 70% del patrimonio proposto) in locazione a canone concordato per un periodo medio e lungo (15-20 anni e oltre), dando gambe concrete a un nuovo modello di abitare sociale: che prevede, oltre alla realizzazione di abitazioni a prezzi contenuti, anche la costruzione di servizi capaci di sviluppare la collaborazione e la solidarietà tra gli inquilini.

La proposta risultata d’interesse pubblico è quella della Società Investire SGR SpA che prevede, in sintesi, di realizzare un complesso integrato di servizi abitativi per circa 320 alloggi, tutti in locazione, con tre formule: Il 26% (circa 83 alloggi) in locazione a 8 anni con patto di futura vendita, altrettanti in locazione a 15 anni, il 48% (circa 153 alloggi) in locazione di lungo termine (20 anni).

I canoni di locazione proposti sono quelli dei contratti “concordati” (circa 500 euro al mese per un alloggio di medie dimensioni, in classe energetica A o B, comprensivo di garage); a conclusione di ogni fase locatizia gli alloggi saranno messi in vendita a prezzo convenzionato: 2.200 euro/mq per quelli con patto di futura vendita e 2.000 euro/mq per quelli in locazione di lungo periodo.

La Società proponente, che è una SGR (società di gestione del risparmio) stima l’investimento in circa 55 milioni di euro che compongono il valore di un Fondo immobiliare chiuso dedicato a questa specifica operazione (denominato Smart Living Bologna), con una composizione così definita: Cassa Depositi e Prestiti investirebbe nella operazione le risorse del Fondo Investimenti per l’Abitare, per l’80% del valore complessivo, il 13% è rappresentato dalla valorizzazione dell’area su cui insiste l’intervento, a beneficio del Comune, che ne è proprietario; infine il 7% del valore del Fondo sarebbe da commercializzare tramite fund raising.

In questa operazione confluirà anche un finanziamento regionale pari a 10 milioni di euro per il quale si stanno concludendo le procedure di assegnazione, in relazione a un Protocollo condiviso tra Regione e Comune nel 2012.

A seguito di questa fase, in linea con le procedure della finanza di progetto per la concessione di servizi, il progetto di Investire SGR verrà messo a base di gara per l’individuazione del concessionario. Gara che verrà bandita nei primi mesi del 2016.

Investire SGR è una Società formalmente nata l’1 gennaio 2015 a seguito della fusione per incorporazione di Polaris Real Estate SGR SpA e Beni Stabili Gestioni SGR SpA. La società risultante dalla fusione è controllata da Banca Finnat Euramerica (50,2%) e presenta un azionariato unico nel panorama italiano, con Beni Stabili Siiq al 17,9%, Regia Srl (Gruppo G. Benetton) all’11,6%, Fondazione Cariplo all’8,6%, Cassa Italiana Previdenza e Assistenza Geometri al 7,7%, ICCREA Holding al 2,4% e Fondazione Cassa Risparmio di Forlì all’1,5%.

Lettera aperta ai cittadini di Bologna

Gentili concittadini,

 

il 26 maggio 2015 il Comune di Bologna e il Consorzio Navile hanno ratificato davanti a un notaio un accordo molto importante per la nostra città:

un atto che determinerà al più presto la ripresa dei lavori del comparto dell’Ex Mercato Ortofrutticolo, ovvero la vasta area a ridosso della nuova sede del Comune e della Stazione dell’alta Velocità il cui sviluppo, purtroppo, è fermo ormai dal 2013.

 

I cittadini che hanno a cuore l’aerea del Mercato Navile, organizzati nel Comitato “Vivere Mercato Navile”, che in questi mesi hanno lavorato per far si che questo grande progetto di riqualificazione fosse terminato, e hanno collaborato con le Istituzioni a un tavolo di concertazione per la discussione delle tematiche del comparto, riconoscono nella firma di questo accordo che l’impegno assunto dal Sindaco di Bologna Virginio Merola – al quale il Comitato aveva chiesto di intervenire in prima persona per trovare una soluzione politica ai problemi che bloccavano lo sviluppo del Comparto – è andato a buon fine,

e ha scongiurato il fallimento di questo progetto urbanistico indispensabile per lo sviluppo non solo della Bolognina ma di tutta Bologna.

 

Come anticipato dal Sindaco intervenuto nell’assemblea cittadina organizzata da Vivere Mercato Navile l’11 aprile scorso, con tale accordo il Comune ha deciso di farsi carico in anticipo rispetto ai tempi previsti di tutta la quota di propria spettanza, corrispondendo 3,3 milioni di euro per opere prioritarie che permetteranno di completare strade, marciapiedi, illuminazione, messa a verde e messa in sicurezza delle aree del comparto che non potranno avere immediata realizzazione.

Con l’auspicio che i lavori programmati ripartano al più presto, e che le ruspe ricompaiano all’Ex Mercato Ortofrutticolo, il Comitato “Vivere Mercato Navile” invita tutti i bolognesi a crederci: yes, we can.

 

Comitato “Vivere Mercato Navile”

Ulteriori precisazioni sui termini del nuovo accordo tra Comune e Consorzio

Nella tarda serata del 12 maggio il Comitato Vivere Mercato Navile veniva sollecitato da alcuni cittadini a far luce sull’articolo 5 del nuovo accordo tra Comune e Consorzio, accordo che la Giunta ha approvato in data 5 maggio e che dovrà essere firmato alla presenza di un notaio da tutti i soggetti interessati, entro la fine della prossima settimana per dare il via ai lavori del comparto.
La questione posta era quella sulla liceità di detto accordo, e sul tempo concesso dal Comune al Consorzio (dopo un’eventuale rilevazione di inadempienza) per produrre le proprie deduzioni (o procedere all’adempimento), che veniva espresso nell’ atto medesimo con la dicitura: “congruo”. A detta di chi avanzava perplessità su questo articolo, “congruo” è un termine troppo vago per tutelare i cittadini da eventuali ritardi del Consorzio nella realizzazione delle opere.
Oltre a ciò, coloro i quali sollecitavano il Comitato ad attivarsi presso il Comune per ottenere spiegazioni a riguardo, proponevano una lettura del medesimo articolo e di tutto il nuovo accordo tra Comune e Consorzio come lesiva degli interessi dei cittadini perché tale atto, secondo loro, minerebbe l’assetto di garanzia dalle fideiussioni stipulate a tutela del completamento del comparto.

Il 13 maggio la delegazione del Comitato che veniva ricevuta a Palazzo D’Accursio (incontro fissato da tempo, per avere aggiornamenti sullo stato del nuovo accordo tra Comune e Consorzio) e, seppure non avesse avuto modo con così poco preavviso di consultare un legale super partes per una lettura e un’interpretazione degli atti tuttavia, durante l’incontro con le Istituzioni, poneva la questione alla discussione degli intervenuti ( per il Comune: l’assessore Gabellini e la dottoressa Milani) e da parte dalla Pubblica Amministrazione riceveva le più ampie rassicurazioni circa il fatto che l’articolo in questione non pregiudicherebbe la tutela dei cittadini né tantomeno andrebbe a modificare i contenuti dell’articolo 27 della convenzione bensì aggiungerebbe la possibilità di rilevare anche con step intermedi, rispetto il piano di attuazione, le eventuali inadempienze del Consorzio nell’attuazione del Cronoprogramma.

Il Comitato in data 15 maggio, pubblicava le proprie note a margine dell’incontro con le Istituzioni e riportava agli iscritti anche quelle relative all’articolo 5.

Sulla base di ulteriori sollecitazioni ricevute tra il 15 e il 16 maggio, il Comitato il 18 maggio si attivava per essere nuovamente ricevuto dalla dottoressa Milani per avere più ampie spiegazioni circa i termini dell’accordo e sulla salvaguardia delle garanzie ai cittadini.

Il 19 maggio il Presidente del Comitato Mauro Scandellari, veniva ricevuto dalla dottoressa Milani che ribadiva quanto espresso durante l’incontro del 13 maggio, le cui dichiarazioni a nostro avviso, sono sintetizzabili così:

l’articolo 5 bis del nuovo accordo tra Comune di Bologna e Consorzio Navile conferma i contenuti dell’articolo 27 della Convenzione ed aggiunge anche un’ulteriore garanzia sulla realizzazione dei lavori del cronoprogramma introducendo controlli da parte della Pubblica Amministrazione sull’operato del Consorzio per stralci intermedi e funzionali all’attuazione;
il termine congruo è così definito per prassi ed in funzione della specifica entità dell’eventuale inadempienza rilevata;
il nuovo accordo non toglie validità alle fideiussioni che non sono state svincolate dal medesimo, neppure per quota parte, tantomeno le mette in discussione.

Il Comitato Vivere Mercato Navile, prende atto di quanto dichiarato dalla Pubblica Amministrazione e ne divulga l’informazione in conformità alle disposizioni del suo Statuto.
Proponendosi anche per il futuro di portare all’attenzione delle Istituzioni i timori e le richieste dei cittadini iI Comitato Vivere Mercato Navile auspica inoltre che, con la Pubblica Amministrazione, prosegua il rapporto di collaborazione e di dialogo mantenuto finora al Tavolo della concertazione.

Incontro a Palazzo D’Accursio del 13 maggio

Si è svolto il 13 maggio 2015 il quarto incontro del Tavolo di concertazione tra il Comune di Bologna e il Comitato Vivere Mercato Navile: il comitato nato per promuovere il completamento del Comparto Mercato Navile e il miglioramento della vita dei suoi abitanti.
Alla presenza dell’Assessore all’Urbanistica Gabellini, dei tecnici Milani e Fornalè, del presidente di Quartiere Daniele Ara, e dei delegati del Consorzio, il Comitato Vivere Mercato Navile ha richiesto ai convenuti un confronto su alcune importanti questioni.

La prima è l’esito dell’accordo tra Comune e Consorzio per l’avvio di una parte di lavori finanziati dal Comune: passato in Giunta il 4 di questo mese, l’accordo dovrebbe essere firmato entro la fine di maggio da tutti i soggetti interessati alla presenza di un notaio e poi i lavori previsti nel cronoprogramma, dovrebbero prendere finalmente il via nel giro di un mese circa.

Sull’atto modificativo dell’accordo tra Comune e Consorzio, su segnalazione di alcuni cittadini, il Comitato ha richiesto delucidazioni per quanto riguarda la formulazione dell’articolo 5 – Introduzione dell’articolo 5 BIS “Procedimento di rilevazione delle inadempienze” che recita: “per i ritardi nelle ultimazioni
delle opere pubbliche e di urbanizzazione, anche per stralci intermedi e funzionali di attuazione -
della non collaudabilità delle stesse, della mancata cessione delle aree, nonché di ogni altro
obbligo dedotto in Convenzione e nei successivi atti integrativi e modificativi, le Parti convengono
che il procedimento di cui all’art. 27 sopra richiamato venga fatto per iscritto, in contraddittorio
con il Consorzio, per la preventiva constatazione dei fatti e per la rilevazione del motivo della
 contestata inadempienza, al fine di fissare un congruo termine entro il quale il Consorzio potrà
presentare le proprie deduzioni o procedere al tempestivo adempimento”.
Su questo punto il Comitato ha richiesto al Comune se rispetto al precedente accordo, con questa formulazione, non vengano meno le garanzie a tutela della completa esecuzione del comparto. La dottoressa Milani a questo riguardo ha rassicurato che nessuna garanzia viene meno e il Comune continuerà a svolgere il suo ruolo di garante nell’interesse dei cittadini.

Sul tema dei prezzi della convenzione il Comitato si è fatto portavoce di alcuni cittadini che avanzavano dubbi sul calcolo effettuato e si è attivato per coordinare i quesiti e verificare i conteggi. L’assessore Gabellini, e il dottor Fornalé che in queste settimane hanno vagliato queste istanze trasmesse dal Comitato, hanno dichiarato di aver riscontrato essi stessi, uno scostamento incongruo prezzi di vendita ( cioè superiore a quello previsto del + o – 5%) rispetto agli accordi della convenzione; su questo punto la ditta costruttrice Valdadige, dovrà adesso far chiarezza, fornendo al Comune le relative risposte sulle modalità di calcolo eseguite per la formulazione dei prezzi di vendita. Nel caso dovessero essere confermati questi incongrui scostamenti rispetto agli accordi della convenzione, il Comune, prendendo atto che l’eccedenza di prezzo dovrà essere risarcita agli acquirenti, ha ribadito però che ogni eventuale azione nei confronti della ditta costruttrice, dovrà essere promossa dai privati cittadini, senza nessun tipo di coinvolgimento da parte delle Istituzioni.

Ai rappresentati del Consorzio, che venivano incontrati dal Comitato Vivere Mercato Navile per la prima volta, sono state poste diverse questioni riguardanti sia le loro prossime attività all’interno del comparto, sia i dati di Bilancio di cui il Comitato ha preso visione tramite Visura in Camera di Commercio.
Innanzitutto il Comitato ha eccepito ai rappresentanti del Consorzio il fatto che in Camera di Commercio la loro attività risulti di fatto cessata, e il consorzio di fatto inattivo. Il Presidente del Consorzio, il signor Marin, a questo riguardo ha dichiarato che si tratta sicuramente di un errore e che a breve verrà inviata in Camera di Commercio una rettifica per sanare questa incongruenza.
Sui dati di Bilancio, in particolare sui crediti, i rappresentanti del Consorzio hanno espresso ottimismo circa il recupero degli stessi entro l’esercizio, tranne per le due situazioni nelle quali i consorziati hanno cessato l’attività.
Il Presidente del Consorzio inoltre ha dichiarato che è in corso di definizione il contratto con le imprese appaltatrici dei lavori del cronoprogramma.

Il Comitato ha richiesto che vengano poste come prioritarie nel cronoprogramma tre strade pedonali che tolgano gli abitanti del Comparto dall’isolamento in cui sono relegati e colleghino Mercato Navile a via Fioravanti, via Carracci, e verso via Gobetti.

Piano città: alla richiesta di aggiornamento da parte del Comitato, il Comune ha ammesso che potrebbe esserci qualche ritardo nell’avvio delle opere, e si è riservato di dare informazioni precise al prossimo incontro che verrà fissato tra un mese quando l’atto dell’accordo tra Comune e Consorzio sarà stato perfezionato e sarà possibile analizzare nel dettaglio il cronoprogramma dei lavori.

Interpellanza per informazioni sugli alloggi in edilizia convenzionata all’interno del comparto Mercato Navile

Interpellanza a risposta scritta sugli alloggi in ediliza convenzionata all’interno del comparto Mercato Navile, presentata dalla consigliera Salsi in data 15 Aprile 2015.

15 Aprile 2015

30 Aprile 2015

Si riparte

Mentre dal Comune di Bologna si anticipa la notizia che tanto si aspettava dell’avvio di una parte dei  lavori di urbanizzazione a Mercato Navile, il nostro Comitato è stato convocato per il 13 maggio a Palazzo D’accursio per un aggiornamento sui dettagli dell’operazione annunciata.

Presto, sul nostro sito, verranno pubblicati gli esiti dell’incontro e tutte le informazioni disponibili sui lavori che a breve dovrebbe prendere il via.

I prezzi degli alloggi in convenzione a Mercato Navile

 

Il nostro Comitato ha inviato alla Pubblica amministrazione una richiesta di chiarimenti circa la definizione dei prezzi degli alloggi in convenzione di Mercato Navile edificati da Valdadige.

Ne pubblichiamo il contenuto e la risposta ricevuta in data 27 aprile:

“Gentilissimi,
facendo seguito all’impegno preso nell’assemblea dell’11 scorso, vi informo che il Settore Piani e Progetti Urbanistici ha ricevuto da Valdadige Sistemi Urbani una comunicazione relativa a tutti gli alloggi in edilizia convenzionata, anche riguardante gli invenduti, riportante i prezzi degli alloggi a compromesso, le superfici complessive (comprensive quindi della quota parte delle parti comuni) e i prezzi finali di vendita.
Si informa inoltre per chiarezza che la convenzione stabilisce il prezzo medio iniziale di cessione degli alloggi (PICA) risultante dal rapporto tra il costo globale dell’intervento ed il numero di mq di superficie complessiva (Sc) effettivamente realizzata: Sc = Su + 60% (Snr+Sp) dove Su = Superficie Utile, Snr = superficie non residenziale, Sp = superficie parcheggi.

Per l’intervento in oggetto il PICA e’ fissato a € 2.828.65/ mq.
Il PICA è riferito alle caratteristiche qualitative e quantitative di cui alla relazione tecnica, al progetto e alle relative varianti esistenti agli atti del Comune. E’ ottenuto dalla somma degli importi relativi al:
1. costo di costruzione
2. costo dell’area
3. oneri di urbanizzazione primaria
4. bonifica
5. oneri di urbanizzazione secondaria
6. spese generali fino al 15% delle voci 1, 2, 3

Il prezzo definitivo al mq di cessione degli alloggi, potrà variare in misura non superiore al 5% (cinque per cento) in più o in meno del prezzo medio sopra determinato, in funzione della posizione di ciascun alloggio (piano, esposizione, affaccio, ecc.) fermo restando il costo globale dell’intervento.

Il prezzo di cessione dei singoli alloggi, sarà aggiornato, per la sola parte relativa al costo di costruzione, all’atto della cessione degli alloggi sulla base:
– delle variazioni dei costi di costruzione, desunte dagli indici mensili nazionali ISTAT, intervenute nel periodo di tempo che va dalla data cui il prezzo stabilito si riferisce, alla data di inizio lavori;
– della revisione prezzi, calcolata tenuto conto di un avanzamento lavori presunto in quote mensili costanti (andamento lineare) per il periodo intercorrente tra l’inizio lavori ed il termine lavori stabilito dal titolo abilitativo o da eventuali proroghe;
– delle variazioni degli indici mensili nazionali ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati (numeri indici del costo della vita) intervenute nel periodo che va dal termine finale dei lavori, alla data di stipulazione dell’atto pubblico di cessione dell’alloggio e ciò solo nel caso di alloggi per il quali non sia intervenuta l’assegnazione o il compromesso di vendita.

Il prezzo di cessione potrà altresì essere aggiornato sulla base della spesa effettivamente sostenuta per le opere di urbanizzazione risultante da certificato di collaudo formalmente approvato.
A richiesta dell’acquirente e previa comunicazione al Comune, l’attuatore può apportare migliorie e adattamenti a condizione che il costo di tali migliorie non comporti un aumento del costo di costruzione superiore al 10% rispetto a quello stabilito per il calcolo del PICA.

Ciò premesso, da una prima disamina dal prospetto riepilogativo dei prezzi definitivi di vendita trasmesso dalla Valdadige al Comune, risultano variazioni in aumento del costo di costruzione pari ad una media di circa il 7%. Tale aumento pare legittimo in quanto potrebbe essere riconducibile all’applicazione delle procedure convenzionali sopra esposte oltre che ad eventuali modifiche planimetriche e/o delle forniture di capitolato. E’ evidente che il controllo puntuale richiede un’indagine specifica comprendente anche l’acquisizione di dati difficilmente dimostrabili senza ulteriori approfondimenti relativi, per esempio, a differenze di costo per richieste specifiche in fase di costruzione da parte degli acquirenti.

Per quanto riguarda, in particolare, l’appartamento oggetto di segnalazione, dal prospetto di Valdadige l’importo del costo finale, aggiornato a marzo 2014, risulta minore dell’importo preliminare.

Sulla scorta di quanto premesso, abbiamo pertanto richiesto integrazioni e chiarimenti a Valdadige S.U. al fine di conoscere le puntuali valutazioni effettuate sul singolo alloggio, sulla base delle quali potremo procedere alla verifica della coerenza con quanto previsto dalla convenzione urbanistica e pertanto inviarvi un definitivo riscontro”