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Il nostro Comitato ha inviato alla Pubblica amministrazione una richiesta di chiarimenti circa la definizione dei prezzi degli alloggi in convenzione di Mercato Navile edificati da Valdadige.
Ne pubblichiamo il contenuto e la risposta ricevuta in data 27 aprile:
“Gentilissimi,
facendo seguito all’impegno preso nell’assemblea dell’11 scorso, vi informo che il Settore Piani e Progetti Urbanistici ha ricevuto da Valdadige Sistemi Urbani una comunicazione relativa a tutti gli alloggi in edilizia convenzionata, anche riguardante gli invenduti, riportante i prezzi degli alloggi a compromesso, le superfici complessive (comprensive quindi della quota parte delle parti comuni) e i prezzi finali di vendita.
Si informa inoltre per chiarezza che la convenzione stabilisce il prezzo medio iniziale di cessione degli alloggi (PICA) risultante dal rapporto tra il costo globale dell’intervento ed il numero di mq di superficie complessiva (Sc) effettivamente realizzata: Sc = Su + 60% (Snr+Sp) dove Su = Superficie Utile, Snr = superficie non residenziale, Sp = superficie parcheggi.
Per l’intervento in oggetto il PICA e’ fissato a € 2.828.65/ mq.
Il PICA è riferito alle caratteristiche qualitative e quantitative di cui alla relazione tecnica, al progetto e alle relative varianti esistenti agli atti del Comune. E’ ottenuto dalla somma degli importi relativi al:
1. costo di costruzione
2. costo dell’area
3. oneri di urbanizzazione primaria
4. bonifica
5. oneri di urbanizzazione secondaria
6. spese generali fino al 15% delle voci 1, 2, 3
Il prezzo definitivo al mq di cessione degli alloggi, potrà variare in misura non superiore al 5% (cinque per cento) in più o in meno del prezzo medio sopra determinato, in funzione della posizione di ciascun alloggio (piano, esposizione, affaccio, ecc.) fermo restando il costo globale dell’intervento.
Il prezzo di cessione dei singoli alloggi, sarà aggiornato, per la sola parte relativa al costo di costruzione, all’atto della cessione degli alloggi sulla base:
– delle variazioni dei costi di costruzione, desunte dagli indici mensili nazionali ISTAT, intervenute nel periodo di tempo che va dalla data cui il prezzo stabilito si riferisce, alla data di inizio lavori;
– della revisione prezzi, calcolata tenuto conto di un avanzamento lavori presunto in quote mensili costanti (andamento lineare) per il periodo intercorrente tra l’inizio lavori ed il termine lavori stabilito dal titolo abilitativo o da eventuali proroghe;
– delle variazioni degli indici mensili nazionali ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati (numeri indici del costo della vita) intervenute nel periodo che va dal termine finale dei lavori, alla data di stipulazione dell’atto pubblico di cessione dell’alloggio e ciò solo nel caso di alloggi per il quali non sia intervenuta l’assegnazione o il compromesso di vendita.
Il prezzo di cessione potrà altresì essere aggiornato sulla base della spesa effettivamente sostenuta per le opere di urbanizzazione risultante da certificato di collaudo formalmente approvato.
A richiesta dell’acquirente e previa comunicazione al Comune, l’attuatore può apportare migliorie e adattamenti a condizione che il costo di tali migliorie non comporti un aumento del costo di costruzione superiore al 10% rispetto a quello stabilito per il calcolo del PICA.
Ciò premesso, da una prima disamina dal prospetto riepilogativo dei prezzi definitivi di vendita trasmesso dalla Valdadige al Comune, risultano variazioni in aumento del costo di costruzione pari ad una media di circa il 7%. Tale aumento pare legittimo in quanto potrebbe essere riconducibile all’applicazione delle procedure convenzionali sopra esposte oltre che ad eventuali modifiche planimetriche e/o delle forniture di capitolato. E’ evidente che il controllo puntuale richiede un’indagine specifica comprendente anche l’acquisizione di dati difficilmente dimostrabili senza ulteriori approfondimenti relativi, per esempio, a differenze di costo per richieste specifiche in fase di costruzione da parte degli acquirenti.
Per quanto riguarda, in particolare, l’appartamento oggetto di segnalazione, dal prospetto di Valdadige l’importo del costo finale, aggiornato a marzo 2014, risulta minore dell’importo preliminare.
Sulla scorta di quanto premesso, abbiamo pertanto richiesto integrazioni e chiarimenti a Valdadige S.U. al fine di conoscere le puntuali valutazioni effettuate sul singolo alloggio, sulla base delle quali potremo procedere alla verifica della coerenza con quanto previsto dalla convenzione urbanistica e pertanto inviarvi un definitivo riscontro”
